혼란스러운 부동산 시장에 어떤 자세를 취해야 할지 고민하던 차에 '부동산에 정답은 없지만, 서울은 늘 모범 답안이 될 것!'이라는 빠숑으로 알려진 김학렬 님의 책 '서울 부동산 절대원칙'을 읽어보고 2040 서울도시기본계획에 근거해 서울에 대해 공부해 보았다. 서울에 투자할 그날을 기대하며!
2040 서울도시기본계획의 핵심 6가지
- 보행 일상권 조성
- 수변 중심 공간 재편
- 미래 성장 거점, 중심지 혁신
- 다양한 도시 모습, 도시계획 대전환
- 기반 시설 입체화(지상 철도 지하화)
- 미래 교통 인프라 확충
1. 보행 일상권 - 공간의 효율성 극대화
주거, 일자리, 여가가 도보 30분 내의 공간에서 모두 가능하도록
복합 개발이 가능한 곳 찾기. 핵심은 일자리이다. 그리고 즐길 거리가 있어야 한다.
- 코엑스 주변의 확장 지역은 청담동, 삼성동 등
- 고속터미널 확장 지역은 방배동, 서초동 등
- 용산역 확장 지역은 이촌역, 서빙고역 등이다.
2. 수변 공간 - 도시 속 수변 공간의 다양한 변화, 서울 전역 61개 하천의 잠재력
기대되는 서울 지역 하천의 미래 모습
도림천
- 관악산~도림천(수변 공원)을 잇는 4개 녹지축을 조성하고 지상부의 차량 동선을 최소화함으로써 보행자 중심의 환경을 제공하는 한편, 자연과 도시 간 접근이 용이한 연결 가로를 만들 계획이다. 수변 테라스 카페, 수변 쉼터 그리고 각종 공연장까지 수변 공간의 활용도는 점점 더 높아질 듯하다. 신림뉴타운 1구역이 시범 구역이 될 예정이다.
정릉천
- 서울시는 '도심 속 문화 캔버스'라는 콘셉트로, 상부는 생활·액션 스포츠, 휴식 및 교류가 가능한 액티비티존과 힐링·커뮤니티존, 하부는 미디어 아트가 결합된 디지털 감성존을 조성할 계획이다.
홍제천
- 수려한 자연 경관을 한눈에 볼 수 있는 곳으로, 공영 주차장 일부 유휴 공간을 활용해 계절별 테마 음식과 커피, 휴식을 즐기는 공간으로 조성된다. 서울시는 홍지문과 탕춘대성의 역사적인 의미를 살려 한양 도성 방어 시스템 탐방, 도보 해설 관광 코스 및 야간 출사 이벤트 등 다채로운 문화·관광 프로그램도 함께 개발할 예정이다.
중랑천
- 중랑천의 수변 공간 활성화 방안을 수립하고 중랑천과 인접 지역 한강을 연계해 경제·문화·여가 거점을 발굴·정비하는 방안을 마련하고 있다. 대표적인 예로 재건축·재개발 예정지에서 중랑천과 연계한 정비계획이 수립될 수 있도록 '대규모 개발 사업 가이드라인'을 제공하고 있다.
한강을 업무·상업·관광의 중심지로!
- 여의도~용산, 성수~잠실, 마곡~상암 등 한강변 주요 거점 간 기능적, 공간적 연계·통합 방안을 구상하고 이들 주요 거점의 특화 발전을 지원하기 위한 방안을 한강변 대규모 정비사업과 연계해 검토할 예정이다.
- 한강을 활용한 도심 환경 교통 등 미래 교통수단 운영 방안, 수상 교통 기반 등 교통 인프라와 함께 시민 여가·문화 공간 활성화를 위한 생태 거점 조성 등 녹지 생태도심 연계방안도 모색한다.
3. 중심지 혁신 - 서울 도심, 여의도, 강남 3도심 기능 강화
수도 서울의 상징, 서울 도심을 '4+1'축으로 확산
- 국가 중심축(도심 비즈니스 허브) : 광화문~시청
- 역사 문화 관광축(관광상업 허브) : 인사동~명동
- 남북 녹지축(신산업 허브) : 세운지구
- 복합 문화축(패션, 뷰티 허브) : DDP
- 동서 방향의 글로벌상업축(도심부 활성화) : 광화문~DDP
국제 교류의 거점, 여의도
- 노들섬을 '글로벌 예술 섬'으로 조성하고 신교통수단 도입 등을 통해 수상의 활용성과 연결성도 강화한다. 샛강, 올림픽대로의 입체적인 활용과 노량진 일대의 가용지를 활용한 방안도 추진한다.
글로벌 업무의 중심, 강남 - 서울비전 2030에서 제시한 4대 신성장 혁신축
- 국제 경쟁 : 한양 도성~서울역~용산~한강~여의도~영등포~구로
- 청년 첨단 : 한강~성수~청량리~홍릉~광운대~창동
- 미래 융합 : 한강~삼성~수서~양재
- 감성 문화 : 상암~한강~마곡~김포공항
4. 도시계획 대전환 - 용도지역제와 스카이라인 관리 기준의 대대적인 개편
도시계획의 패러다임 대전환, '비욘드 조닝'
- 용도지역제를 전면 개편하는 '비욘드 조닝'은 주거.업무.상업 등 기능의 구분이 사라지는 미래융·복합 시대에 맞는 서울형 신용지역 체계이다. 이 계획의 목표는 용도 도입의 자율성을 높여 주거.업무. 녹지 등 복합적인 기능을 배치함으로써 빠르게 변화하는 미래 도시를 유연하게 담아 낼 수 있는 체계를 구축하는 데 있다.
35층 높이 규제 삭제
- 35층 높이의 기준이 없어진다고 하더라도 건물의 용적률이 상향되는 것은 아니기 때문에 이와 동일한 밀도(연면적.용적률)하에서 높고 낮은 건물들이 조화롭게 배치될 수 있다. 이렇게 되면 한강변에서 강 건너를 바라볼 때 지금같이 칼로 자른 듯한 천편일률적인 스카이라인이 아닌 다채로운 스카이라인이 창출된다.
5. 철도 지하화 - 공간의 입체적 활용
단계적 지하화로 도심에 활력을 부여하고 가용지 부족 문제까지 해소!
- 현재 서울에 입지하고 있는 지상 철도 선로 부지와 차량 기지 부지에 녹지를 조성하거나 업무 및 상업시설을 활용하면 땅의 입체적 사용이 가능해진다. 또한 지하화보다 철도 상부에 데크를 설치하는 것이 효율적인 구간은 데크를 통한 입체 복합개발을 추진해 새로운 공간을 창출한다.
6. 미래 교통 인프라 - 모빌리티 허브 서울, 자율주행버스 등 미래 교통 인프라, 서울 전역에 구축
자율주행버스
- 자율주행버스는 2021년 11월 상암에서 시범 운영을 시작한 데 이어, 시범 운영 지구를 마곡, 강남, 여의도 등으로 확대해 거점별 특성에 맞는 다양한 이동 서비스를 상용화한다. 현재 상암·강남 등 211㎞ 구간에 설치된 자율주행 인프라를 2026년까지 2차로 이상 모든 도로(총 5,046㎞)로 확대한다.
서울형 UAM 기반 마련
- 2025년 기체 상용화에 맞춰 노선을 확보하기 위해 김포공항~용산 국제업무지구 등의 시범 노선을 운영한다. 용산.삼성.잠실 등 대규모 개발 지구에 UAM 터미널 설치도 추진한다.
모빌리티 허브 조성
- 서울 전역에 UAM 등과 같은 미래 교통수단과 GTX, PM(개인 이동 수단) 등의 다양한 교통수단을 연계하는 복합환승센터 개념의 모빌리티 허브를 조성한다. 2023년부터는 드론 배송(공중), 자율형 물류 로봇 배송(지상), 지하철 활용 배송 체계(지하) 등과 같이 공중-지상-지하를 활용한 '3차원 물류 네트워크' 구축도 시작한다.
실행 확률이 높은 곳에 집중하라
- 실행 확률이 높은 곳은 당연히 기존 교통의 중심지이다. 창릉, 상봉.망우, 청량리, 서울역, 용산역, DMC 등의 강북 지역과 김포공항, 여의도, 사당, 삼성, 양재, 수서, 강일 등의 강남 지역이 핵심 지역으로 부각될 가능성이 높다.
전통적 핵심 입지 - 3도심 중심
대한민국의 상징, 종로구
일자리
- 종로구, 중구는 전통적인 일자리 중심지이다.
- 서울역부터 용산역까지 이어지는 한강대로 주변의 국제업무축은 도심권의 핵심 개발 지역이다.
교통
- 서울역과 용산역은 전통적인 교통의 중심지
- 강남과의 접근성을 개선하기 위해 신분당선 북부 구간이 연장될 것으로 보이며 GTX-A,B,C 3개 노선이 개통되면 광역 철도의 중심지 역할을 하게 된다.
주거 환경
- 용산구의 한남뉴타운이 가장 주목받고 있다. 가장 주목할 만한 지역은 한남뉴타운, 동부이촌동, 서빙고동이다.
황제의 입지, 강남
일자리
- 국제업무지구, MICE, R&D 첨단 산업축과의 연계 등 자체 일자리쁜 아니라 주변 일자리 지역과 시너지를 주고받으며 대한민국 최고의 오피스 지역으로 자리매김할 것이다.
교통망
- 서울 지하철 2.3.7.9호선과 신분당선이 운행되고 있고 확장 공사가 진행 중이다.
- GTX 3개 노선 중 A,C 2개 노선이 삼성동을 지나갈 예정이다.
- 서울 경전철 위례신사선이 추가될 예정이며 삼성역발 수도권 고속철도도 추진 중이다.
주거 환경
- 강남구 대부분 단지가 재건축을 추진하고 있다. 개포 지구가 가장 먼저 시작됐고 대치동, 일원동, 청담동, 압구정동 등의 주요 주거 단지들도 재건축이 추진될 예정이다.
도시 전체가 일자리인 여의도
일자리
- 여의도 동쪽에는 오피스, 유통시설, 호텔 등 대형 복합시설들이 가득하다. 서쪽의 국회의사당과 KBS 부지까지 대발되면 대한민국 최고의 입지가 될 수도 있다. 일자리 증가가 예상되는 지역은 여의도에서 신도림역까지 이어지는 경인로이다.
- 영등포역 주변의 상업 지역이 정비돼 타임스퀘어와 함께 시너지를 낼 것이고 복합적인 산업. 문화 거점으로서 관련 기업들이 계속 입주할 전망이다. 문래동 주변도 새로운 산업 벨트로 점차 더 많은 기업체가 입주할 것이라 예상된다.
- 신축되는 지식산업센터들과 2025년까지 개발될 제2세종문화회관만으로도 주목받을 만하다.
교통망
- 여의도는 신안산선의 출발점이다. 서울역까지 연장되면 여의도역은 서울역에서 출발하는 신안산선의 중간역이 되며
- 서울 경전철 신림선도 지난다. 은평구 응암동 새절역부터 관악구 신림동 서울대입구역까지 연결됐다.
- 향후 건설될 경전철 서부선까지 연결되면 여의도의 교통망은 더욱 확충된다.
- GTX-B 개통까지 되면 여의도는 진정한 광역의 중심지가 된다.
주거 환경
- 여의도 14개 단지가 모두 재건축을 추진하고 있고 앞으로 10년 동안 재건축이 이어질 것으로 예상된다.
- 상업지구에는 50층 이상의 고층 아파트, 주거지역에는 35층 이하의 재건축 아파트가 건설됨으로써 한강변 스카이라인이 남다른 또 하나의 명품 아파트 신도시로 재탄생할 것이다.
부도심 역할 맡은 7대 광역 중심
창동. 상계 광역
일자리
- 창동 차량기지를 이전하고 그 부지에 스타트업. 문화. 상업. 아레나 시설을 건설한다는 계획이다.
- 도심 유통센터와 바이오 메디컬 지식형 R&D 센터도 들어설 예정이다.
교통망
- GTX-C, KTX, 동북선이 향후 동북권 교통망의 핵심이다. 창동 역사가 메인 역이 될 것이라는 의미다.
주거 환경
- 상계동 주공아파트 16개 단지와 창동 주공아파트 19개 단지의 재건축이 진행된다면 이 지역의 주거 환경이 크게 개선될 것으로 예상된다.
청량리. 왕십리 광역
일자리
- 청량리 재정비촉진지구 내 주상복합 시설들이 준공되고 나면 다양한 업무시설이 유입될 것으로 기대된다.
- 왕십리 지역은 한양대학교 주변 지역 지구단위계획이 추진되면 산학 연계된 중소기업의 유치가 예상된다.
교통망
- 청량리역은 1호선과 경춘선, 경의중앙선의 트리플 역세권이자 강원도발 일반 철도 역사로서의 역할을 수행하고 있다.
- 강릉발 KTX가 2017년 12월 개통됐으며 의정부발 KTX 노선도 계획돼 있다.
- GTX-B,C, 수인분당선 연장, 경전철, 강북횡단선과 면목선도 추가될 예정이다.
- 왕십리역은 현재도 쿼터블 역세권(2호선, 5호선, 경의중앙선, 분당선)이며,
- 동북선 경전철 역이 신설되면 5개 노선을 품은 역사가 된다.
주거 환경
- 청량리 재정비촉진지구 내 주상복합 위주의 주거시설이 대규모 입주할 예정이다.
- 왕십리역 주변으로는 한양대학교 주변 지역이 지구단위구역으로 지정돼 정비될 예정이다.
- 상왕십리 지역에는 시범 뉴타운 지역인 왕십리뉴타운이 입주해 있다.
상암. 수색 광역
일자리
- 상암 DMC는 영상 미디어 산업의 중심지이다. 3대 지상파 방송사가 모두 입주해 있고 CJ 등 케이블 및 종편 방송을 비롯해 미디어 산업 분야 기업이 계속 입주하고 있다.
- 수색 및 DMC 역세권이 개발되면 그동안 철도로 단절됐던 은평구 수색동과 마포구 상암동이 보도권으로도 연계됨으로써 추가적인 부동산 개발이 추진될 것으로 예상된다. 롯데 복합쇼핑몰 개발도 곧 진행될 예정이다.
교통망
- 디지털미디어시티역을 중심으로 경의중앙선, 공항 철도, 6호선이 지난다. 인근에 경의중앙선 수색역이 있다.
- 수색 증산뉴타운에서 출발하는 서울 경전철 서부선이 착동될 예정이며 부천 대장~홍대선도 추가될 예정이다.
주거 환경
수색뉴타운 9개 블록, 증산뉴타운 6개 블록의 재개발 현장이 입주하거나 입주할 계획이다.
마곡 광역
일자리
- LG사이언스파크, 코오롱, 롯데, 이랜드, 에스오일, 넥센 등 국내 주요 대기업들이 2017년부터 입주하기 시작했다.
- 중소기업들도 속속 입주하고 있으며 인근에 이대목동병원도 있다.
- 호텔, 컨벤션 센터, 각종 비즈니스 센터, 복합 쇼핑몰 등과 같은 다양한 일자리가 추가될 예정이다.
교통망
- 마곡 지구에는 5호선과 9호선이 있다. 공항 철도 마곡역이 추가로 개통됐다.
- 일자리가 가장 많은 강남권까지는 9호선, 종로·중구까지는 5호선, 상암DMC까지는 공항 철도를 통해 이동할 수 있다.
주거 환경
- 마곡 M밸리라는 대규모 주거단지가 입주했다. 주변에 방화뉴타운도 곧 추가될 예정이다.
용산 광역
일자리
- 용산역 주변에는 다양한 기업체가 있고, 대기업 및 중소기업들이 속속 입주하고 있다.
- 서울역에서 용산역까지 이어지는 한강대로 주변의 특별관리구역들은 본격적인 개발을 위해 대기 중이다.
- 본격적으로 개발되기 시작하면 이곳은 최소한 강남구의 테헤란로(삼성역~강남구)의 위상이 될 수 있는 입지이다.
교통망
- 서울역에는 GTX-A, GTX-B 용산역에는 GTX-B가 정차할 예정이다.
- 서빙고동 한강중학교 앞 삼거리에는 신분당선 동빙고역, 국립중앙박물관에도 신분당선이 개통될 예정이다.
주거 환경
- 용산구 내 대표적인 주거지인 동부이촌동 모든 아파트가 재건축 내지 리모델링되고 있다. 서빙고동도 마찬가지다.
- 한남동, 보광동, 동빙고동, 이태원은 한남뉴타운 2,3,4,5구역으로 재개발되고 있다.
- 강남구와 서초구와 명품 주거타운으로 경쟁할 수 있는 유일한 강북 지역의 주거타운이 곧 본격적으로 시작된다.
가산·구로 광역
일자리
- 가산디지털밸리, 구로디지털밸리가 점점 더 확대될 예정이다. 현재는 1호선 라인으로 산업 벨트가 형성돼 있다.
- 신안산선이 개통되면 7호선, 신안산선 라인까지 산업 벨트가 확장될 것으로 전망된다.
교통망
- 신안산선 개통이 가장 기대되는 계획이다. 신안산선 자체가 일자리 노선일 뿐 아니라
- 가산. 구로만의 도시에서 광역 지역으로 확대되는 데 큰 역할을 하게 될 것이기 때문이다.
주거 환경
- 가산. 구로 벨트 인근의 베드타운은 영등포구 신길뉴타운, 광명시 광명뉴타운, 철산 하안 재건축 단지, 광역 KTX 역세권 그리고 안양시 지역이다.
- 금천구와 구로구에는 대규모 신규 아파트 단지가 공급될 여지가 없으므로 주변 지역과의 연계성이 필요
잠실 광역
일자리
- 잠실롯데타운 및 인근 상주 근무자들이 2만 명에 달한다. 수시로 왕래하는 협력업체 근무자까지 포함하면 3~4만 명이 매일 롯데월드타워 및 주변으로 출근한다.
- 잠실종합운동장 부지가 향후 MICE 시설의 핵심 지역이 될 예정이다. 호텔, 전시 컨벤션 시설 등으로 개발되고 현재 시설들의 역할도 추가될 예정이다.
교통망
- 삼성동의 확장되는 신설 교통망 8개를 그대로 이용할 수 있고 8호선 북부 연장 역시 잠실 지역의 교통 환경 광역 중심으로서 입지 가치를 높여 줄 것으로 예상된다.
주거 환경
- 잠실 주공5단지가 재건축을 앞두고 있다. 5단지의 높이는 50층으로 동남권 한강변 주거시설의 랜드마크가 될 것이다.
- 잠실종합운동장 앞 아시아선수촌 아파트와 우성 1,2,3차 아파트의 재건축도 지역 주거 환경 개선하는 데 큰 역할 할 것
6대 융·복합 산업 거점
홍릉바이오클러스터, 상암·수색DMC, 마곡M밸리, 가산·구로G밸리, 양재·개포 AI 허브, 공덕 블록체인&핀테크 벤처
글로벌 바이오산업혁명의 심장
- 1. R&D 앵커 시설 조성
- 글로벌 경쟁력 담보를 위한 지속 가능한 앵커 시설 확충
- 바이오·헬스 산업 인재를 위한 맞춤형 주택 공급
- 연구 단지 특화형 스마트 인프라 구축
- 주변 지역 및 주민 간의 소통 네트워크 구축
- 자연·역사·문화 등 지역 정체정 강화
상암·수색 DMC - 문화 콘텐츠 + VR/AR 등 신기술 접목 고도화
- 2025년 착공을 목표로 1단계로 DMC역 복합개발은 롯데DMC개발(주)에서 서울시와 사전협상 추진 예정
- 2단계 철도 시설 부지 지구 단위 계획을 수립하고 민간 사업 시행 사업자 공모를 통해 도시개발 사업 등으로 추진 계획
마곡 M밸리 - R&D 융·복합
- 4차 산업 스마트 기술을 실증하는 유연한 환경 조성 및 시민 체감형 스마트 솔루션을 확산한다.
- 지속 가능한 스마트시티 모델로 다양한 미래 기술이 실현될 수 있는 스마트시티 인프라를 구축할 예정이다.
가산·구로 G밸리 - loT 중심 혁신 활동 공간
- 서울 구로동과 가산동 일대 'G-밸리'가 스마트 융·복합 혁신 도심 산업단지이자 서울 최대 융·복합 단지로 개발될 예정이다.
- G밸리 3단지 가산디지털단지역과 안양천 연계축은 '수변 연계 활성화 가로'로 지정해 카페, 아케이드 등이 들어설 예정이다.
- 교통 체계도 G밸리 내부의 혼잡도를 낮추기 위해 현재 3~4차선을 5~7차선으로 확대할 계획이다.
양재·개포 - AI, 빅데이터 등 신산업 R&D 캠퍼스
- 양재 일대를 4차 산업혁명 기반인 인공지능(AI) 산업의 글로벌 혁신 거점으로 조성한다.
- '양곡 도매시장' 부지의 이전이 확정됨에 따라 공공 앵커 시설 건립을 비롯한 AI 산·학·연 생태계 조성에 속도를 낸다는 계획이다. 2027년에는 양곡 도매시장 이전 부지에 공공 앵커시설의 핵심인 'AI·R&D 캠퍼스'가 개관한다. 여기에는 AI 기업 540개 사가 동시 입주하고 대학 연구소, 정부 출연 연구소 등이 집적해 들어선다. 공공 주택 300호도 공급된다.
공덕 - 블록체인 & 핀테크 벤처
- 2040 서울도시기본계획에 추가된 마포 공덕에는 블록체인, 핀테크 등 금융서비스 벤처 기업이 육성될 예정이다.
- 마포 공덕 입지는 종로구, 중구와 여의도를 연결하는 중심 입지로서 향후 용산 국제업무지구와의 연계성도 강화된다.
- 지금 공덕역은 쿼트러플 역세권이다. 서울 5호선, 경의중앙선, 공항철도, 6호선이 지난다.
- 여기에 신안산선 2단계 구간(여의도~공덕~서울역)까지 추가되면 교통의 중심지 역할도 하게 될 것이다.
신성장 산업 거점
광운대, 김포공항, 수서·문정, 동대문, 가산·구로 - G밸리
광운대
- 광운대 역세권 개발 사업은 토지의 효율적인 활용과 도시 개발 사업의 공공성을 강화하기 위해서이다.
- 광운대 역세권 개발 사업의 목적은 광운대 역세권 내 물류 부지에 주거·업무·판매·문화 등의 복합적인 기능을 갖춰 일자리를 창출하고 지역의 자족성을 강화하는 데 있다.
- '상업 업무 용지'에는 호텔, 업무.판매 시설 등을 갖춘 최고 49층 높이의 랜드마크 건물이 들어선다.
- '복합 용지'에는 2,694세대 규모의 주상복합 아파트 단지가 조성된다. 최고 49층의 아파트 총 11개 동이 들어설 예정이다.
- '공공 용지'에는 주민 편의 시설과 320세대 공공 주택 조성과 도서관, 청년 창업지원센터, 주민센터와 같은 생활SOC 확충
김포공항
- 서울시의 '김포공항 일대 종합 발전 구상안 용역 보고서'에 따르면
- 공항 내부는 국제교류 기능 등이 강화된 공항 복합도시, 주변 지역은 '일자리 기반 신성장 거점'으로 육성하는 투트랙 개발
- 인근에 위치한 강서 농수산물 도매시장, 강서 운전 면허 시험장 입지에 대한 대규모 복합 개발도 이뤄질 전망이다.
수서·문정
- 수서동은 SRT 개통이라는 교통 호재를 맞이했고
- 문정동은 문정 법조 단지, 동남권 유통 단지, 장지 택지 개발 지구, 위례신도시라는 업무·상업·주거시설 유치했다.
- 두 지역은 탄천이라는 천혜의 자연환경을 사이에 두고 서로의 부족한 점을 채우면서 하나의 완성도 있는 신도시를 만들어가고 있어 진정한 강남권으로서의 위상을 갖게 될 것으로 예상된다.
동대문
- '글로벌 뷰티 산업 허브 서울 기본계획', 2026년까지 5년간 2,040억 원을 투자해 서울을 뷰티 산업의 세계적인 중심지로 키운다.
- 동대문디자인플라지(DDP) 일대를 뷰티 산업 진흥 지구로 지정해 건축규제 완화 등 각종 인센티브를 제공한다
가산·구로 - G밸리
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